מדיניות הדיור הציבורי בסין


עד שנת 1999 שיחקה מדיניות ההקצאה של דיור ציבורי תפקיד משמעותי בסין. ע"פ מדיניות זו, שקווי המתאר שלה מעולם לא היו מפורשים, שיכון האוכלוסייה העירונית היה נתון באופן בלעדי בידי הממשל המרכזי. מדיניות זו התבטלה בשנת 1999 עם הכרזת שלטונות סין על רפורמה בדיור הציבורי בסין הכוללת פרמטרים ברורים לזכאות. כך נקבע כי יוקמו מס' מערכות בינוי ודיור שונות אשר מטרתן טיפול וסיוע במימון הדיור לאוכלוסיות שונות שסיווגן נקבע ע"פ רמת הכנסתן הממוצעת לשנה. בתי אב אשר הכנסתן הממוצעת הנמוכה ביותר יזכו למימון כמעט מלא של דיור בשכירות ע"י מערכת הדיור לאוכלוסיות נזקקות; בעלי ההכנסה הממוצעת הנמוכה והבינונית יזכו להשתתפות במימון לרכישת דירתם ממערכת הדיור לאוכלוסיות בעלות כושר השתכרות, ואילו בעלי ההכנסה הגבוהה יזכו להשתתפות במימון לרכישת דירה ממערכת הדיור המסחרית לבתי מגורים.         

 

לפי שיטה זו, הקרקע עליה נבנים מבני הדיור הציבורי למגורים נותרת רכוש הממשל המרכזי, כאשר החברות המשכנות, שהנן בעלות נכסי המגורים עושות בה שימוש על בסיס חכירה. באופן כללי, תקופת החכירה הינה למשך 70 שנה, ובעלי הנכסים הבנויים רשאים להמשיך ולעשות שימוש בקרקע גם לאחר תום התקופה תוך שהם ממשיכים לשלם עבורה דמי שכירות. באשר למבנים לדיור ציבורי בהשכרה, גם הקרקע וגם הנכסים עצמם נותרים בבעלות הממשל המרכזי בסין, והדיירים נדרשים לשלם רק סכום נמוך יחסית עבור מגוריהם. דיור ציבורי עבור השכבות הנמוכות-בינוניות אשר רוכשות למעשה את דירותיהם מהחברות המשכנות, ממשיכים לשלם למדינה עבור השימוש בקרקע. הזכויות במקרקעין ובנדל"ן במקרים אלו אינן מוגדרות עדיין, אך ככל הנראה זכויות אלו ישויכו לפרטים המתגוררים בנכסים עצמם ולא ישארו ברשות החברות המשכנות או ברשות הממשל המרכזי. נושאים כגון שיוך קרקעות ונדל"ן וכן מיסוי נותר בידי הממשל המרכזי, בעוד לידי הממשל המקומי עוברת האחריות ליישום קווי המתאר, הכללים ומדיניות הממשל המרכזי, והטמעתם. משום כך, בשנים האחרונות, הופך תפקידו של הממשל המקומי לבעל משמעות רבה בתהליך עיורה של סין. 

 

בנוסף, ארגונים לא ממשלתיים אף הם לוקחים חלק במערך הדיור הציבורי בסין ולהם ייצוג לא קטן בלשכת מסחר הנדל"ן של סין, אשר הינה גוף ביצועי אך גם ייעוצי. הלשכה מייעצת בנושאי מדיניות שיכון ופיתוח לממשל המרכזי, כותבת עבורו דוחות ביקורת ומחקר הנוגעים להשלכות הכלכליות של מדיניות השיכון והדיור הציבורי על שוק הנדל"ן ושווקים קשורים נוספים, כגון תעשיית הבניה בסין. שיתופי פעולה אלה מצביעים על פתיחותו של הממשל המרכזי בסין ב-12 השנים האחרונות לביקורת ולהמלצות הניתנות ע"י גופים חיצוניים והמסייעות לו ביישום מדיניות שלה השלכות חברתיות וכלכליות כאחד.

 

יש לציין גם כי המעבר מגוף מרכזי משכן אחד הנתון ברשות מלאה ובלעדית של הממשל המרכזי לגופים ייעודיים, יצר אפשרויות ושינויים גם בצורת הבינוי, היחס לסביבה ולפיתוחה כמרכיב אינטגראלי בערך הדירות. היחס לשיכון ולדיור הציבורי הפך להיות פחות אינסטרומנטאלי ויותר בדגש על ערך הנדל"ן, השלכותיו על השוק ולכן גם רמת הבינוי, הגימור והפיתוח הסביבתי הופכים להיות רלבנטיים ובעלי משמעות, כאשר תכנון הערים נסב סביב התחשבות מרבית בדרישות האוכלוסייה המשתכנת מחד ובצרכי השוק מאידך. בנוסף, יש לתת את הדעת גם למעמד הביניים הגבוה ההולך ומתחזק בסין ותורם גם הוא לצורך בבניה של בנייני יוקרה, שגם הם חלק ממערכת השיכון הציבורי הגבוהה.

 

למרות שלא קיים עדיין בסין סטנדרט קבוע לבניית מגורים של הדיור הציבורי, הרי שכבר עתה נלמדים לקחים כגון חשיבות האיכות והעיצוב. חשיבה חדשנית זו של הממשל המרכזי, המקומי, חברות השיכון והארגונים הלא ממשלתיים הם פועל יוצא של יתר בינוי בסטנדרטים נמוכים בעבר אשר עשויים בעתיד להפוך לשכונות מצוקה. הרפורמה בדיור הציבורי, אם כן, עשויה לסייע למניעת מגמה זו וליצירתה של הרמוניה חברתית רבה יותר מזו הקיימת בערי סין כיום.    

 

לייבסיטי - בניית אתרים