בועת נדל"ן בסין?

 

בשנת 2009, שנת משבר כלכלי בינלאומי, רשם שוק הדיור של סין עליית מחירים בגובה 25.1%. על פי מדד מחירי הבתים העולמי של חברת נייט פרנק (Knight frank), שוק הדיור היחיד בעולם שבו נרשמה עלייה חדה יותר היה הונג קונג, עם עליה של 27.6% במחירי הבתים. 

מגמת עליית מחירי הנדל"ן נמשכה גם ברבעון הראשון של שנת 2010, עובדה אשר מדירה שינה מעיניהם של קברניטי הממשל הסיני. החשש הגדול הינו כמובן כי מדובר בבועת נדל"ן, אשר במוקדם או במאוחר תתנפץ ותסחוף אחריה את כל המשק הסיני לכאוס כלכלי ומגמה אינפלציונית. אלמנט נוסף אשר מדאיג את הממשל הסיני, הינו תסיסה חברתית אפשרית על רקע קשיים אדירים של זוגות צעירים לרכוש את דירתם הראשונה. מרקם חברתי בו רק בני המעמד הסוציו-אקונומי גבוה או בינוני גבוה יכולים להרשות לעצמם להתגורר בערים, אשר בהן מצויה בדרך כלל הפרנסה, איננו מתקבל על הדעת ברפובליקה העממית של סין. ההערכות הן שבבייג'ינג ושנגחאי תשלום המשכנתא החודשי הממוצע מהווה כ-65-70% מההכנסה החודשית של האזרח, אשר נאלץ ליטול משכנתאות גבוהות ביותר כדי לממן רכישת דירה.

 

יש לציין כי כבר בחודש ינואר האחרון פרסמה המועצה הלאומית של סין  -  The State Council - סדרת הוראות למשרדי הממשל הפדראלי והמקומי בסין להקשחת הרגולציה בשוק הנדל"ן, במטרה לייצב את מחירי הנדל"ן בסין. ע"פ הוראות אלה, יפעלו משרדי הממשל להגדלת ההיצע של דירות קטנות וזולות לבעלי הכנסה נמוכה והרחבת היצע השטחים לבניית בנייני מגורים משותפים, ע"י האצה של פיתוח ומכירת פרויקטי נדל"ן מתאימים כבר בתוכניות הבנייה לשנים 2010-12.

 

אולם, בחודש מרץ האחרון, עם פרסום הנתונים לפיהם נמשכת עליית מחירי הנדל"ן בשיעורים חדים (מעל ל- 9%), הבינה הנהגת סין כי הצעדים שננקטו אינם מספקים. על כן, הכריזה החודש (אפריל 2010) ממשלת סין על שורת צעדים דרמטיים, אם תרצו מלחמת חורמה, אשר מתמקדת במשקיעי הנדל"ן, אך גם בריסון מוניטארי, ושאמורה לצנן את שוק הנדל"ן:

 

1.      ברכישת דירה ראשונה, אשר גודלה עולה על 90 מ"ר, יעמוד התשלום הראשוני על לפחות 30% מערך הדירה, כאשר עד כה מדובר היה ב- 20% בלבד.

 

2.      ברכישת נכס מגורים שני, נדרש תשלום ראשוני בגובה 50% מערך הנכס לצורך קבלת משכנתא. עד כה, התשלום הראשוני שנדרש היה בגובה 40% מערך הנכס. בנוסף, החזר המשכנתא יהיה גבוה ב- 10% מהריבית המוצעת לרוכשי דירה ראשונה.

 

3.      ממשלת סין הורתה לבנקים להפסיק לתת הלוואות לרוכשי בתים בפעם השלישית בערים בהן נרשמו עליות מחירים משמעותיות. בנוסף, השעתה הממשלה הסינית מתן הלוואות לרוכשי בתים אשר לא יציגו הוכחה לכך שהם גרים בעיר או משלמים מסים בה. כמו כן, פורסם כי העיריות בסין יכולות לקבוע האם להפחית את מספר יחידות הדיור אותן תוכל משפחה אחת לרכוש.

 

4.      ממשלת סין הכריזה על הפשרת אדמות לצורך בניית דיור ממשלתי ודיור פרטי, המיועדים לאוכלוסיה חלשה, דהיינו - עם שכירות נמוכה ומוגנת או מחיר קניה נמוך.

 

5.      יוגבר הפיקוח על השקעות זרות בנדל"ן ותוחמר הענישה על הונאות מס בשוק הנדל"ן.

 

6.      ההערכות הן כי הבנק המרכזי יתחיל להעלות את ריבית הבסיס במשק עד סוף החודש.


במידה וצעדים אלה לא יסייעו לקרר את מחירי הנדל"ן, הממשל ישקול להטיל מסים חדשים כדי להקשות על משקיעי הנדל"ן.

 

"הנחיות אלה הנן הדרקוניות ביותר שהוטלו על שוק הנדל"ן הסיני בכל ההיסטוריה שלו", כתב ג'ון מה, כלכלן בכיר בדויטשה בנק שבסין במכתב ללקוחותיו, לפי דיווח בלומברג. התקשורת בסין דיווחה כי המשקיעים בסין, שלהם למעלה מבית אחד בשנגחאי, בייג'ינג או שנזן עלולים ללקות ב"בהלת מכירות". בתגובה לפרסום הרגולציה החדשה, בורסת שנגחאי צנחה ב-4.7%, ובורסת הונג קונג נפלה ב-2.6%.

ומה טומן לנו בחובו העתיד? האם מאמצי הממשל הסיני לרסן את משק הנד"לן יסתייעו? מומחים בשוק הסיני סבורים כי השפעת התקנות החדשות תהיה מוגבלת לטווח הקצר, ובטווח הארוך מחירי הנדל"ן בסין ימשיכו להאמיר עד שלא יימצא מנגנון ספציפי להאצת בניית פרוייקטי מגורים למעוטי יכולת.

לייבסיטי - בניית אתרים